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“……好,那我就大概说说,准确数字那是要到设计院才能知道的,我只说整数。”张德仁喝了口茶。
“我先说如何建设,它的建筑密度不高于33%,而地块是3600平米,就是说如果建一栋楼,一层的建面就是……3600乘33%……就是1200平米,用总面积10800除1200,能盖……9层楼,而1200平米按照100平一户就是12户,六个单元,就是说能建一栋六单元九层楼的房子,明白了吗?我说的是如果建设一栋。”
“哦,明白,我是明白了,刘总,你怎么样?”
“明白,继续,继续。”
“好的。如果继续分拆的话,也可以建三单元九层两栋楼,或者两单元九层三栋楼,或者是一单元九层六栋楼。
当然了,如果规划允许,考虑绿化率啊,楼间距啊等因素,还可以继续高一点,可以建成三单元十八层一栋,或者两单元二十七层一栋,或者一单元五十四层一栋,当然我说的都是建面100平的,而且没有高度限制。
考虑到高度的话,40米的限高要求,按不到3米的层高计算,最高也就能建十三层吧,那就可以把两单元二十七层一栋那个方案改一下,拦腰截断,变成两栋分别是两单元十三层的住宅楼就可以了。
两栋楼,双数,好事成双,图个吉利,刘总可以考虑这个方案。”
“嗯,两单元十三层的两栋楼,每层楼两套边户两套中间户,我觉得有点意思,刘总。”林若然附和道。
“嗯,嗯,房屋面积方面当然也可以进行调整以适应市场需求,例如80与120组合,或者90与110组合,可是不管怎么调整,地上总建筑面积不能超过10800平米!
而且刚才我也说了,多层是不可能了,要么是小高层,要么是高层,只要图纸出来后规划局审批通过了,那就可以了,当然户型如何选择,怎么能够大卖,这些就是刘总需要考虑的问题了。”张德仁又喝了一口水,看了看刘林二位,接着说。
“至于投资方面,无非包括两方面,地皮购买和建筑成本。地皮呢,按竞拍初始价格470万……500万计算吧。建筑成本呢,无论小高层还是高层,肯定要有地下一层,作为设备间、储藏室等,所以建筑面积将在10800平米基础上增加1200平米,就是12000平米,按照1500元的建筑成本,就是12000乘1500,大约就是1800万。
还有,立项阶段,办理用地阶段,拆迁阶段,勘察设计阶段,项目报验阶段,招标阶段,竣工验收阶段,销售阶段,企业自身的,等等等等,大概一百多项费用吧,按照建筑成本20%估算也得…………360万,按400万计算吧,汇总一下就是……500加1800加400等于2700吧,就是说3000万上下吧!”
“3000万!这也忒高了点儿吧,张总!裕达的家底全部加起来大概也就有六七成吧!”林若然看了一眼刘裕后,有些不相信自己的耳朵,犹如一盆冷水扣在头上!
刘裕后默不作声了,裕达的家底早在一个月前就亮给两位合伙人了,听了张德仁的一席话,他才真正意识到房地产开发可不是一般人能玩得转的,文韬集团能发展到如此规模,单文韬就不是一般人!
如果投资顺利,三千万最多一年就能变到五千万,太有诱惑力了!
“林总说说吧。”刘裕后说道。
“我没有什么好说的,地皮运作是刘总的事情,楼房建设是张总的事情,剩下的市政手续啊,楼房销售啊,验收啊,那自然是我的分内事。张总能把楼盖起来,我就能把楼给卖出去,本人就是这么能耐,哈哈……”
“林总可是一点儿不谦虚啊!看来也是看好这块地啊!”张德仁说道。
“那是当然,当乙方这么多年了,如果真能拿下这块地,我们三个也能扬眉吐气一把,按照海蓝当地话,咱也能展展扬扬地做把甲方啦!哈哈……”
“不过……要把这块地搞活了,可是需要大批资金的,能不能撬动了,还是需要刘总好好运作运作的。另外,全市的目光都向南看了,竞争地块也是要好好考虑的,这可比拿下一个安装合同难多了,虽然建筑这一行我们熟悉,可地皮买卖可不熟悉,里面夹生的部分太多。”一向谨慎的张德仁认真地说着,提醒着掌舵人,也冷却着面前两位合伙人躁动的心。
“张总说的是,希望那些大点的房地产公司看不上这块地,对它嗤之以鼻最好!”林若然说道。
“安排几件事情吧。”刘裕后喝了口茶,清了清嗓子,坐直了身子说道。
“林总那边事情多一点,几乎全是与钱有关的。
一,封锁我们置地的消息,圈子里的那些人都是人精,不允许他们知道我们的意图,还有刘伟,暂时要保密。
二,凯旋城还有一套别墅需要尽快脱手,原价八五折处理也行,快速变现。
三,佳名花园里的顶账房剩下的三四套尾楼也要处理掉,多层应该好卖,九折吧。
四,问问刘伟泰昌府邸的安装招标什么时候开始,你不是说过他计划全额抵顶房产吗,做做工作,争取最大比例的工程款配额,不要或者少要楼房,裙房上面是公寓,不好卖。
五,佳名花园一二三期年底就全线结束了,能要的款子提前向刘伟要,快速有效回笼资金。
六,身边银行口上的朋友你我都要联系着,那块地要是真的拿下来了,工程一旦上马,肯定需要贷款。
你这边就这些吧,至于正在谈判的工程,鹏辉地产的,耀扬地产的,进度都可放缓一些,不用天天跟进催促,如果真能把这块地拿到手,除了文韬地产外的其他地产商就要挑着干了,有的放矢嘛!”
说完他又喝了口茶,然后看向张德仁。
“张总那边的,就是与工程进度和工程建设有关了。
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