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第15章 房地产繁荣与萧条（第1页）

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第15章房地产繁荣与萧条

房地产叙事，即讲述土地、住房、地段和房屋价值时常大幅增长的故事，是最著名的经济叙事之一。2007—2009年扰乱了全球经济的大衰退就是其影响力的一个明证。宣扬住房价值的夸张言论起到了给大衰退火上浇油的作用。

房地产叙事有着悠久的历史。从古时候到工业革命，房地产话题讨论的一直是农场价格。到了现代，人们的注意力先是转向那些讲述适合建造房屋的城市空置地段的故事，然后又转向都市地区的真实房屋。这些变化只是土地稀缺及土地价值长期叙事的变体而已。

我们可能会觉得，房地产繁荣与萧条叙事同属于我们在第10章中讨论过的恐慌或信心叙事星座。但是，房地产信心完全不同于经济信心，因为人们往往将这两者视为不同的东西。房地产被视为一种个人资产，个人观点也许能对之产生影响，而经济则被视为无数作用力下的产物。然而，我们在本章将会看到，房地产也是一种社会知情资产（sociallyinformedasset），其价值取决于人们如何与邻居及其他人暗做比较。

投机和土地泡沫

在20世纪之前的大部分时期，流行叙事宣扬的都是土地投机（农田或新兴城市和纸上城市的空置地段），而不是房屋投机或股票投机。美国土地泡沫从1837年开始破裂，下面这则充满人文气息的土地投机者叙事写于1840年：

D的父亲给他留下了一个没有任何产权纠纷的农场，但投机变得盛行起来，一夜就可暴富，他幻想着“可做的事一件接一件”。于是，他卖掉了自己的农场，在草原上买了荒地，在图纸上的城市里买了很多街角地段，开始梦想着拥有“黄金产业”般的财富。他没法再工作：突然之间，工作变得有失体面。在那辽阔的西部，数千英亩土地正在等待着开发者或居住者的到来，这时谁还会想着耕地或是满足于100亩的土地呢？D反正不是这样的人，他用尽了能用的手段。最后，土地泡沫破裂了；人们发现，印在图纸上的城市只不过是一些泥塘；而所谓能带来无尽财富的草原农场，除非劳作生产，否则也毫无价值。注释标题Observer，“MakingAugerHoleswithaGimlet，”Cultivator，1840年9月，第146页。

这是一个愚蠢的投机者在没有见到实物的情况下把泥塘当作土地买来的长期叙事，这则叙事在20世纪20年代的佛罗里达州土地泡沫中卷土重来，只不过这一次，泥塘变成了沼泽。

20世纪20年代的佛罗里达州土地繁荣

在20世纪下半叶之前，基本没人谈到对独栋住宅进行投机性投资的话题。ProQuest对“住房价格”（homeprice）的搜索结果显示，在那之前，这个词从来没有在投机语境下被提及。事实上，“homeprice”一词在过去几个世纪里有着别的含义，比如小麦的“homeprice”指的是与国际市场价格相对的国内市场价格。具有现代含义的“homeprice”一词通常出现在这样的故事里：一个富人在房子上花了一大笔钱，将之视为财富的象征，但丝毫没有意识到房屋的价值正在升值。譬如，《圣路易斯邮报》1889年的一篇文章写道：

参议员索耶过去多年所住的房子是杰斐逊·戴维斯在华盛顿期间住过的房子，现在他已经不再租房，而是在距离杜邦环岛一箭之遥的地方建造了一座豪宅。这栋房子至少价值8万美元，索耶的百万家产将会让其呈现出精美的风格。房子周围全是豪宅。注释标题“WhereTheyLive，”St.LouisPost-Dispatch，1889年12月29日，第18版。

文章在提到价值时似乎认为它是不变的，却没有意识到这位参议员可能正在进行投机性投资。

ProQuest对“每英亩价格”的搜索结果显示出了截然不同的模式。这个词的使用频率在20世纪初达到顶峰，当时它指的是对农田的投机性投资。20世纪20年代中期的“佛罗里达州土地繁荣”有着很高的点击率，但是这些文章中几乎没有出现“住房价格”这个词。这次繁荣为大众津津乐道，一则与之相关的叙事强调，由于汽车数量的激增，佛罗里达州的土地对寻找避寒住宅的北方人来说更方便、更有吸引力。那些转眼就一售而空的所谓好地段其实只不过是一些可以建造新房屋的不毛之地，但由于汽车的普及，这一点显得理所当然。然而，到1926年，佛罗里达州的土地繁荣已经成为全美大肆报道的丑闻。报纸刊出报道称，销售人员将没有开发的土地划分成家庭住宅大小的小片土地，卖给没有见到实物的北方人，这些北方人终其一生都不会在自己那孤零零的住宅周围看到真正的城镇。这些报道使得这种销售未开发土地的做法变得声名狼藉。

土地一直都只是房屋价值的一小部分。莫里斯·戴维斯（MorrisA.Davis）和乔纳森·希斯科特（JonathanHeathcote）估算过，从1976年到2006年，土地价值平均仅占房屋总价值的36%。除了财产税评估外，我们并不掌握早些年里土地价值在房屋价值中的占比数据，但是，在更多美国人口属于农村人口的时候，这一比例应该更低。

佛罗里达叙事以土地为重点，与之形成对比的是，人们一直认为房屋投资的投资对象会因天气和使用而贬值——需要不断维护，会过时老旧并最终被拆除。这样我们也就明白了，为什么没有建筑物的土地本身似乎是一项更令人感兴趣的投资，至少在佛罗里达州的土地繁荣时期是这样的。

传统上，人们普遍认为主导新建房屋价格的是建筑成本。实际上，房价紧跟建筑成本的做法是一种传统智慧。国民经济研究局1956年的一项研究指出，美国房屋价格在1890—1934年间出现了一些不能用建筑成本解释的短期波动，但该项研究得出的结论是：

从长期波动来看，建筑成本指数与经过贬值修正后的价格指数密切相关……就长期分析而言，将成本指数视为价格指数近似值的方法产生的误差幅度不会很大。注释标题Grebleretal.（1956），第358页。

国民经济研究局的建筑成本指数仅包括工资和材料价格，而不包括土地价格，所以在国民经济研究局分析师的眼里，房屋投资所持有的只是不断贬值的建筑物，这些建筑物会随着时间的流逝而老旧、过时。有了这样的叙事，房地产泡沫几乎没有机会登上舞台。

新闻、数据和叙事粉墨登场

报纸最后发现，读者感兴趣的是那些涉及拥挤的内城区房屋价格的报道，内城的土地价格与房屋价格有更大的关联，因为那里的土地价格要昂贵得多。这些故事已经广为流传，导致人们认为远离市中心的房产也会按照同样的投机趋势，涨到更高的价格。

现房价格指数是加强其传播力的另一个因素。ProQuest显示，美联社1957年的一篇报道第一次提及现房中位价格，这篇报道提到美国参议院住房小组委员会的一份报告，该报告得出结论认为，低收入家庭正被排挤在房地产市场之外，这其中有部分原因是土地价格的上涨。报纸于1974年开始发布全美地产经纪商协会的现房中位价格。凯斯—希勒房价指数（现为S&PCoreLogicCase-Shiller房价指数）出现于1991年，这个指数最初是由我和卡尔·凯斯（KarlCase）设立的。有了这些指数，新闻媒体就能够定期发布大幅波动的消息，从而让房价变动的报道更加具体翔实。

在房价统计法出现之前，新闻媒体很难定期报道房地产市场的投机活动。在股票价格指数于20世纪30年代流行起来之前，媒体撰稿人可以引用一些数据说明股市的大幅波动，通常引用一些主要股票的单日价格变动，这些股票在大幅波动日的走向往往都是一样的。他们不会错失任何撰写这类报道的机会。但是，想要撰写房价定期报道并非易事。房子基本不可能在一天之内就转售。相反，大多数房屋的销售周期都会长达数年乃至数十年。每个月的房价中位数变化也不是什么新闻，因为如果某个月出售的房屋类型不同于下一个月的话，月度波动就有可能变化不定。我和凯斯于1991年开始发布重复交易价格，这标志着一个新时代的开始，从此，我们可以根据类型迥异、鲜少出售的房屋推断出总体房屋的月度变化。这些指数促成了芝加哥商品交易所的独栋住宅期货市场，它能够揭示房价的日常变化，不过在2007—2009年全球金融危机之后，该市场的活动大多终止了。

一个与股票和住房市场投机泡沫相关的常见假设是，投资者正在推测近来比较成功的投资，期望价格持续上涨，从而将价格推到更高的水平。这个过程循环往复，可以被称为恶性循环或反馈循环。但是，叙事也很重要。如果我们听听这些时候的叙事，就会发现投资者似乎远远不如他们有些时候表现出来的那样精明。相反，价格上涨似乎并不是由未来预期驱动的，而是由故事和话题的传播引起的，这些故事和话题引得大众开始关注正在蓬勃发展的资产投资，从而加剧了泡沫。

购房欲望和社会比较

要想弄清楚是什么因素导致了价格上涨，我们就一定要听听人们在价格快速上涨时期的言论。丹尼尔·麦克金（DanielMcGinn）在2007年的《购房欲望：美国对房屋的迷恋》一书中指出了心理因素的作用。该书是在2007—2009年全球金融危机爆发之初出版的，当时1997—2006年的全美房价飙升期刚刚过去。

麦克金之所以将书名定为《购房欲望》，是因为他认为在2007—2009年全球金融危机和经济衰退之前，市场繁荣时期的对话中蕴含的情绪反映出了一种真正的欲望：一种对地位乃至权力的欲望，这种欲望有时会让人走向毁灭。在这个充满欲望的历史时期，人们沉迷在房价不断上涨以及一夜暴富的故事中，无法自拔，理智全无。

麦克金定义并解释了一些冲动和动机，大多数经济学家的词典里都没有这些词汇。他介绍了“击掌效应”（high-fiveeffect），即“为胜利者欢呼雀跃的兴奋感”。大多数人都喜欢看到自己近来在房地产投资方面取得的成功，而且，只要他们自己进行投资，而且没有嫉妒之心，那他们也会为朋友和邻居的成功感到高兴。他们很乐于分享邻居的成功，在看似喜悦的时刻互相“击掌”，这是运动员在赢得重大胜利后与队员的庆祝手势。

麦克金还介绍了“房子即退休计划”效应：这个故事宣称，要想拥有成功的人生，房屋是必不可少的，因为它是公认的价值存储手段。在近来的繁荣时期中出现的叙事暗示了人们应该“倾尽全力”买房的说法，从而助长了房价上涨。你要购买能够负担得起的最大面积的房屋，因为等到房价进一步上涨时，你就会为自己先前的明智之举感到高兴。麦克金还介绍了互联网和社交媒体促成的“窥进窗内如此简单”效应，即房屋窥视者能够以前所未有的方式获取邻居和名人房屋的规格和价格信息。麦克金注意到：

在很多小区，如果你通过后院的烧烤谈话——战争、死亡和政治等话题在这种场合下都属于充满风险的开场白——来判断国民的关注重点，那么你会发现，很多人认为房屋话题比所有地缘政治斗争都要引人入胜。注释标题McGinn（2007），第6页。

互联网让当今的楼市叙事如虎添翼。人们生来就对他人的工作收入感到好奇，但他们无法在互联网上找到此类信息（政府部门除外），直接去问的话又显得很唐突。不过，麦克金指出，有了2006年出现的Zillow和Trulia等网站，你马上就可以（免费）知道所有人的房产价值。

社会心理学家利昂·费斯廷格（LeonFestinger）将“社会比较过程”称为人类的普遍现象。所有人都会在心里与其他具有相似社会地位的人进行比较，对那些社会阶层远远高于或低于自己的人则远没有那么关注。他们之所以想要一间大房子，是因为这样的话，他们看上去就会像他们经常看到的那些成功人士中的一员。他们在挑选房屋时倾尽全力，因为他们听说过其他人正在倾尽全力的叙事。从麦克金的“你住的地方决定了你的阶层”效应中可以看出房地产比较叙事的影响力之大。截至21世纪初，在房屋市场繁荣达到顶峰的时候，人们还无法在网上查询到其他具有可比较的衡量成功的尺度。

房屋所有权的推广史

房地产叙事的另一要素是历史上出现的一连串广告推广，这些推广针对的是房屋所有权本身，而不仅仅是个人财产销售。1914年，房地产经纪人希尔·弗格森（HillFerguson）在国家房地产协会（现在的美国房地产经纪人协会的前身）的赞助下发起了“拥有自己的房屋”运动，从而在美国拉开了这些推广活动的帷幕。就像之前美国的储贷协会运动以及更早之前美国和欧盟的建筑协会运动一样，“拥有自己的房屋”运动是一项旨在帮助人们积累一些储蓄的举措。

“拥有自己的房屋”运动决意要改变一些普遍认知，即借贷是不光彩的或有风险的，人们永远不应欠债，他们应该积攒储蓄，全款购买房屋。这项运动在1919年刊登于多家报纸的一则展示广告中指出：